Theo nhận định từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), sự phát triển của thị trường nhà ở tại Việt Nam thời gian qua chủ yếu tập trung vào các sản phẩm để bán, trong khi phân khúc nhà ở cho thuê vẫn chưa được đầu tư bài bản và thiếu định hướng dài hạn từ phía Nhà nước. Hoạt động cho thuê hiện nay phần lớn diễn ra tự phát, quy mô nhỏ lẻ, chưa có sự đồng bộ về quy hoạch cũng như tiêu chuẩn chất lượng.
VARS IRE cho rằng thị trường bất động sản trong giai đoạn tới cần được định hướng theo hướng cân bằng hơn giữa mục tiêu đầu tư và nhu cầu an cư. Một thị trường lành mạnh không chỉ tạo điều kiện cho người dân tích lũy tài sản hợp pháp mà còn phải giúp nhiều đối tượng tiếp cận được chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính.
Theo đó, yếu tố quan trọng nhất là bảo đảm người dân có cơ hội tiếp cận các không gian sống chất lượng với mức chi phí hợp lý. Đây cũng là mô hình đang được nhiều quốc gia phát triển áp dụng, khi nhà ở cho thuê được xem là một thành phần quan trọng trong hệ thống an sinh xã hội và quản lý đô thị.
Tại Đức, dù tỷ lệ người dân sở hữu nhà chỉ khoảng 46% – mức thấp nhất châu Âu – quốc gia này vẫn duy trì chất lượng sống thuộc nhóm hàng đầu thế giới. Thành công đó đến từ hệ thống pháp luật bảo vệ người thuê nhà rất hiệu quả. Chính phủ Đức áp dụng cơ chế “Mietspiegel”, tức bảng giá thuê tham chiếu được công bố bởi chính quyền địa phương nhằm kiểm soát mức tăng giá trong từng thời kỳ. Chủ sở hữu không được tùy ý điều chỉnh giá thuê hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu không đáp ứng các điều kiện pháp lý. Nhờ vậy, người dân có thể yên tâm thuê nhà trong thời gian dài.
Trong khi đó, Singapore lựa chọn cách tiếp cận với vai trò dẫn dắt mạnh mẽ của Nhà nước. Hiện hơn 80% dân số nước này đang sinh sống tại các khu nhà do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) xây dựng và quản lý. Bên cạnh hình thức sở hữu nhà có thời hạn 99 năm, Singapore còn duy trì quỹ nhà cho thuê công cộng dành cho nhóm thu nhập thấp với mức giá được trợ cấp đáng kể từ ngân sách.
Đáng chú ý, các khu dân cư này được phát triển theo mô hình đồng bộ, tích hợp đầy đủ trường học, cơ sở y tế, hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng khác. Điều này giúp hình thành những cộng đồng dân cư có chất lượng sống cao và phát triển bền vững.
Tại Hàn Quốc, mô hình nhà ở cho thuê dài hạn được triển khai thông qua Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH). Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc mua lại các căn hộ thương mại để cho thuê trong thời gian từ 20 đến 30 năm đối với sinh viên, các cặp vợ chồng trẻ và người có thu nhập thấp. Nguồn vốn thực hiện được huy động từ Quỹ Đô thị Quốc gia cùng nhiều công cụ tài chính dài hạn với lãi suất ưu đãi. Nhờ đó, quốc gia này vừa bảo đảm nhu cầu nhà ở cho người dân, vừa duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản.
Theo VARS IRE, kinh nghiệm từ các quốc gia trên cho thấy Nhà nước đóng vai trò then chốt trong việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Khác với bất động sản để bán có khả năng thu hồi vốn nhanh, các dự án cho thuê thường có chu kỳ hoàn vốn kéo dài từ 15 – 25 năm và tỷ suất lợi nhuận không cao. Vì vậy, nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường, khu vực tư nhân sẽ khó có động lực đầu tư mạnh vào phân khúc này.
Từ thực tế đó, VARS IRE kiến nghị Việt Nam cần đẩy nhanh việc hình thành Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, đồng thời thay đổi cách tiếp cận trong phát triển nhà ở. Nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một loại hạ tầng an sinh thiết yếu, tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.
Trong quá trình quy hoạch các khu đô thị quy mô lớn, Nhà nước nên áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và các cơ chế hỗ trợ khác nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê dài hạn cũng như nhà ở xã hội chất lượng cao. Bên cạnh đó, cần xây dựng các kênh tài chính dài hạn như quỹ tiết kiệm nhà ở, các gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và chính sách miễn giảm thuế dành cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.
VARS IRE nhấn mạnh rằng nếu không có những cơ chế đặc thù về thể chế và chính sách, rất khó để thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê ở quy mô lớn.
Ngoài ra, Việt Nam cũng cần sớm hoàn thiện khung pháp lý riêng cho thị trường cho thuê nhà nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thuê. Hiện nay, người thuê vẫn đối mặt với nhiều rủi ro như bị tăng giá bất ngờ, chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc phải sinh sống trong điều kiện chưa bảo đảm. Do đó, việc nghiên cứu xây dựng Luật Thuê nhà với các quy định cụ thể về hợp đồng, mức tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà ở và trách nhiệm của chủ sở hữu là yêu cầu cần thiết để thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn.
