Trong bối cảnh Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng nhanh, chất lượng và bền vững hơn, thị trường bất động sản cũng cần có sự chuyển đổi mạnh mẽ về tư duy và mô hình phát triển. Thay vì dựa chủ yếu vào đầu cơ tài sản và mở rộng quy mô đơn thuần, thị trường cần hướng đến việc đáp ứng nhu cầu thực của người dân, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và kiến tạo những không gian sống hiện đại, xanh và bền vững.
Bất động sản phải trở thành động lực phát triển kinh tế thực
Là lĩnh vực có tác động lan tỏa đến hơn 40 ngành kinh tế, từ xây dựng, tài chính, ngân hàng, vật liệu xây dựng đến logistics, du lịch và lao động việc làm, bất động sản luôn giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Tuy nhiên, trong nhiều giai đoạn, thị trường vẫn bộc lộ không ít bất cập như mất cân đối cung – cầu, thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, tình trạng đầu cơ và tạo mặt bằng giá ảo, cùng với đó là việc sử dụng nguồn lực đất đai chưa thực sự hiệu quả.
Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, thủ tục đầu tư và niềm tin thị trường. Những tồn tại này cho thấy yêu cầu cấp thiết phải tái định vị vai trò của thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới của đất nước.
Theo định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước, bất động sản không chỉ đơn thuần là kênh tích lũy tài sản mà cần trở thành công cụ phân bổ hiệu quả các nguồn lực xã hội, hỗ trợ phát triển đô thị hiện đại, thúc đẩy sản xuất kinh doanh và nâng cao chất lượng sống của người dân.
Lấy người dân làm trung tâm của chính sách phát triển
Mục tiêu cuối cùng của thị trường bất động sản không phải là sự gia tăng giá trị tài sản hay quy mô giao dịch, mà là đáp ứng nhu cầu nhà ở và cải thiện điều kiện sống cho người dân.
Điều này đòi hỏi thị trường phải được cơ cấu lại theo hướng cân bằng hơn giữa các phân khúc. Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều khu vực còn dư thừa, thì nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Trong giai đoạn tới, thành công của thị trường không nên được đo bằng số lượng dự án được triển khai, mà bằng số lượng người dân có khả năng tiếp cận và sở hữu hoặc thuê được nơi ở phù hợp với thu nhập của mình.
Một cơ cấu thị trường hợp lý cần bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê dài hạn, nhà ở thuê mua và các mô hình lưu trú dành cho người lao động. Mỗi phân khúc cần được hỗ trợ bằng những cơ chế và chính sách riêng biệt nhằm đáp ứng nhu cầu của từng nhóm đối tượng.
Phát triển nhà ở cho thuê – hướng đi chiến lược cho đô thị hiện đại
Một trong những giải pháp mang tính đột phá là thúc đẩy mạnh mẽ thị trường nhà ở cho thuê và thuê mua.
Tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu thị trường nhà ở. Trong khi đó, tại Việt Nam, tâm lý sở hữu nhà vẫn chiếm ưu thế, nhưng giá bất động sản ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Việc phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê với mức giá hợp lý không chỉ giúp giải quyết nhu cầu an cư mà còn góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao và thúc đẩy quá trình đô thị hóa bền vững.
Để đạt được mục tiêu này, cần xây dựng hệ thống chính sách đủ mạnh nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, bao gồm các ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế, thủ tục đầu tư; phát triển các quỹ đầu tư nhà ở cho thuê; mở rộng hình thức hợp tác công – tư; đồng thời tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia phát triển và vận hành các dự án nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.
Song song với đó là cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người thuê nhà có thu nhập thấp, công nhân, lao động trẻ và chuyên gia làm việc tại các đô thị lớn.
Kiểm soát đầu cơ, đưa đất đai vào khai thác hiệu quả
Một thị trường bất động sản lành mạnh phải phản ánh đúng giá trị thực và nhu cầu thực của nền kinh tế.
Do đó, việc kiểm soát đầu cơ, thao túng giá và tình trạng găm giữ đất đai cần được xem là nhiệm vụ trọng tâm trong quá trình hoàn thiện thị trường. Cần tiếp tục xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai và bất động sản đồng bộ, minh bạch hóa thông tin, hoàn thiện chính sách thuế và tăng cường giám sát các hoạt động giao dịch nhằm hạn chế tình trạng tạo giá ảo.
Bên cạnh đó, các dự án chậm triển khai hoặc sử dụng đất kém hiệu quả cần được rà soát và có cơ chế xử lý phù hợp nhằm đưa nguồn lực đất đai trở lại phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Đất đai chỉ thực sự phát huy giá trị khi được đưa vào lưu thông và khai thác hiệu quả thay vì trở thành công cụ đầu cơ.
Chuyển đổi số và công nghệ sẽ định hình thị trường tương lai
Trong thời đại kinh tế số, khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo cần trở thành động lực tăng trưởng mới của ngành bất động sản.
Từ công tác quy hoạch, quản lý đất đai, cấp phép đầu tư đến hoạt động môi giới, giao dịch và vận hành dự án đều cần được số hóa và kết nối dữ liệu. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia, phát triển giao dịch điện tử, hợp đồng điện tử, công chứng điện tử, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data) trong phân tích thị trường sẽ giúp nâng cao tính minh bạch, giảm chi phí và tăng hiệu quả quản lý.
Đồng thời, các mô hình đô thị thông minh, công trình xanh, tiết kiệm năng lượng và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ trở thành xu hướng chủ đạo trong tương lai.
Hoàn thiện thể chế và tái cấu trúc doanh nghiệp bất động sản
Để thị trường phát triển bền vững, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng, quy hoạch và tài chính là yêu cầu mang tính nền tảng.
Mục tiêu cần hướng tới là đồng bộ hóa hệ thống pháp luật, giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, minh bạch hóa quy trình triển khai dự án và tạo điều kiện cho các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê phát triển.
Về phía doanh nghiệp, cần chuyển đổi từ mô hình tăng trưởng dựa vào đòn bẩy tài chính và kỳ vọng tăng giá đất sang mô hình phát triển bền vững hơn, lấy nhu cầu thực của thị trường làm trọng tâm. Chất lượng sản phẩm, chất lượng sống của cư dân, ứng dụng công nghệ và phát triển các phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở cho thuê, bất động sản xanh và đô thị thông minh cần trở thành định hướng chiến lược trong giai đoạn mới.
Hướng tới một thị trường minh bạch và bền vững
Trong hành trình phát triển của đất nước, bất động sản không thể chỉ là nơi tích tụ tài sản mà phải trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, công cụ phân bổ hiệu quả nguồn lực quốc gia và nền tảng bảo đảm an sinh nhà ở cho người dân.
Sự chuyển dịch từ tư duy đầu cơ sang phục vụ nhu cầu thực không chỉ giúp thị trường phát triển ổn định và minh bạch hơn mà còn góp phần hiện thực hóa mục tiêu nâng cao chất lượng sống, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở và xây dựng những đô thị văn minh, hiện đại trong tương lai.
Với những định hướng đúng đắn về thể chế, công nghệ và chính sách phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước sang giai đoạn tăng trưởng mới, lành mạnh hơn, bền vững hơn và đóng góp tích cực vào mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
