Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) ở mức quá cao được cho là đang tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp và người dân, khiến chi phí sử dụng đất tăng mạnh, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh cũng như quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.
Mới đây, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản gửi Bí thư Thành ủy và Chủ tịch UBND TP.HCM, kiến nghị điều chỉnh hệ số K về mức 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đề xuất này không áp dụng đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở.
Hệ số K được cho là vượt xa giá trị thực tế
Theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, dự thảo hệ số K do Sở Nông nghiệp và Môi trường trình UBND TP.HCM đang có nhiều bất cập khi mức điều chỉnh tại nhiều khu vực cao hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Thậm chí, có nơi hệ số K tăng tới 259% so với thời điểm đầu năm 2026.
Đáng chú ý, bảng giá đất năm 2026 vốn đã được xây dựng trên cơ sở khảo sát giá thị trường. Vì vậy, việc chỉ sau khoảng 6 tháng tiếp tục đề xuất tăng hệ số K lên gần 300% được đánh giá là thiếu hợp lý và có nguy cơ làm gia tăng mạnh chi phí sử dụng đất.
Theo đánh giá của Viện, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Nếu hệ số K tiếp tục được duy trì ở mức cao sẽ khiến doanh nghiệp khó kiểm soát chi phí, từ đó làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Gánh nặng tài chính gia tăng trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn
Kiến nghị của Viện được đưa ra trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Chi phí đầu vào tăng cao, sức mua suy giảm, trong khi cộng đồng doanh nghiệp và người dân chịu áp lực lớn về tài chính.
Thực tế, hơn 129.000 doanh nghiệp đã rút khỏi thị trường chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, phản ánh những khó khăn mà khu vực sản xuất, kinh doanh đang phải đối mặt.
Theo Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc áp dụng hệ số K cao hơn thực tế sẽ làm tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính về đất đai, khiến doanh nghiệp mất thêm nguồn lực đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai các dự án bất động sản cũng như cản trở quá trình phục hồi kinh tế.
Đề xuất áp dụng hệ số K bằng 1
Để hỗ trợ doanh nghiệp và tạo động lực thu hút đầu tư, Viện kiến nghị TP.HCM xem xét áp dụng hệ số K bằng 1 đối với các trường hợp:
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giao đất.
- Cho thuê đất.
- Xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Riêng các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở sẽ không thuộc phạm vi áp dụng của đề xuất này.
Theo Viện, việc đưa hệ số K về mức 1 sẽ giúp nghĩa vụ tài chính về đất đai phản ánh sát hơn với giá trị thực tế của thị trường, tránh tình trạng áp dụng hệ số quá cao khiến chi phí đầu vào tăng đột biến, tiềm ẩn nguy cơ đẩy mặt bằng giá lên cao.
Trong trường hợp cần áp dụng hệ số lớn hơn 1, Viện cho rằng chỉ nên thực hiện đối với các khu vực có giá trị thương mại đặc biệt như các khu quy hoạch theo mô hình TOD, khu đô thị thương mại cao cấp hoặc những nơi có mật độ khai thác đất lớn.
Hệ số K quá cao có thể gây “sốc” cho thị trường
Lý giải thêm về đề xuất này, ông Phạm Viết Thuận cho biết bảng giá đất hiện hành tại nhiều khu vực của TP.HCM đã được điều chỉnh ở mức khá cao.
Nếu tiếp tục duy trì quan điểm hệ số K luôn lớn hơn 1, chi phí sử dụng đất sẽ bị đẩy lên vượt quá khả năng của người dân và doanh nghiệp, gây áp lực lớn lên dòng tiền cũng như làm giảm hiệu quả đầu tư.
Theo ông Thuận, mức chi phí đất quá cao còn khiến mục tiêu phát triển nhà ở cho thuê trở nên khó khả thi khi giá thuê nhà có nguy cơ vượt xa khả năng chi trả của người lao động có thu nhập bình quân khoảng 8,6 triệu đồng mỗi tháng.
“Hệ số K hợp lý sẽ giúp giảm chi phí đất đai, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng sản xuất với mức chi phí phù hợp, từ đó khơi thông nguồn vốn đầu tư, duy trì việc làm và góp phần bảo đảm an sinh xã hội”, ông Thuận nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng việc điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt sẽ thể hiện sự đồng hành của chính quyền với doanh nghiệp, góp phần cải thiện môi trường đầu tư, kích thích sản xuất kinh doanh và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Kiến nghị điều chỉnh dựa trên dữ liệu thị trường
Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng đề xuất TP.HCM tăng cường khảo sát, cập nhật dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường trước khi điều chỉnh hệ số K.
Theo đó, việc tăng hệ số K chỉ nên áp dụng đối với những khu vực hoặc tuyến đường có giá giao dịch thực tế cao hơn rõ rệt so với bảng giá đất, nhằm bảo đảm tính khách quan, sát thực tế và hạn chế những tác động tiêu cực đến doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản.
