Điểm nóng đất nền “ngáo ngơ” sau sốt đất

Ba năm qua, Hòa Lạc vẫn duy trì được sức hút do liên tiếp đón nhận những thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng (dù không ít những thông tin, quy hoạch ấy vẫn đang trên giấy). Đầu năm 2021, trong cơn sốt nóng của thị trường, đất Hòa Lạc tiếp tục tăng giá theo. Suốt 3 năm sốt nóng vừa qua, diện mạo thực sự của thị trường Hòa Lạc đang như thế nào?

Theo khảo sát của Batdongsan, 4 năm trước, đất ở Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây có mức giá chỉ từ 3-4 triệu đồng/m2 thì nay giá đất được rao bán lên tới 15-25 triệu đồng/m2. Những vị trí đẹp, mặt tiền đường, giá bị đẩy lên 30-40 triệu đồng/m2. Suốt 3 năm qua, Hòa Lạc đã trải qua nhiều đợt sốt. Mỗi đợt lại ăn theo một thông tin tích cực của hạ tầng, quy hoạch. Một thực tế là đất nền Hòa Lạc khan hiếm những dự án có quy hoạch 1/500 chuẩn chỉnh. Phần lớn các sản phẩm được chào bán ra thị trường trong 3 năm qua là những khu đất có diện tích lớn, được giới đầu cơ, đầu tư mua lại hoặc có sẵn từ trước, khi thấy thị trường có sóng liền phân lô bán nền. Kế đó, một số sàn tham gia thị trường với việc làm truyền thông, quảng cáo đẩy mạnh việc bán hàng.

Cuối tháng 4, đầu tháng 5, trong vai một nhà đầu tư, người viết quay lại thị trường Hòa Lạc. Những khu đất thuộc Quốc Oai, Thạch Thất được rao bán cách đây 3 năm thì mức giá đều đã tăng mạnh. Cụ thể, những lô đất từ mức giá 7-8 triệu đồng/m2, hiện giá trên thị trường thứ cấp là 13-14 triệu đồng/m2, những lô đất được chào bán từ mức giá 9-11 triệu đồng/m2 hiện được rao ở mức 15-16 triệu đồng/m2, cá biệt có những lô đất vị trí đẹp được môi giới chào bán lên tới 20-25 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, 3 năm qua, phần lớn những khu đất này vẫn chưa hề có người dân về xây ở, cỏ mọc ngút ngàn dù xung quanh đã có nhà dân hiện hữu từ trước khi những khu đất được phân lô mở bán.

Bà Hương, một người dân có nhà ngay gần một khu đất được phân lô bán nền từ 3 năm trước cho biết nhờ khu đất này mở bán mà bà mới biết giá trị mảnh đất nhà mình đang ở. “Cách đây 3 năm, khu đất này được phân lô bán nền, môi giới dẫn khách về đây đông đảo lắm. Trước đó đất nhà tôi, người dân trong làng chỉ trả có 4,5 triệu đồng/m2 nhưng đội môi giới về đây, tôi mới biết giá 4,5 triệu là rẻ vì họ bán 7-8 triệu đồng/m2 và giờ môi giới chào bán 13-14 triệu đồng/m2”. Đáng nói, sau 3 năm, hiện giờ khu đất này vắng lặng, cỏ mọc ngút ngàn, không có người về ở. Thỉnh thoảng người dân địa phương thấy có nhà đầu tư từ nội thành Hà Nội từng mua ở đây quay lại xem tình trạng đất.

hình ảnh đất nền Hòa Lạc

Ông Minh, một người dân gần đó cũng cho biết: “Toàn nhà đầu tư ở nội thành Hà Nội với các vùng lân cận về mua, dân chúng tôi thì vườn tược rộng, không thiếu đất nên cũng không có nhu cầu mua ở mấy khu phân lô bán nền này. Nếu dân ở đây muốn mua đất, tìm mua được nhiều chỗ rẻ hơn”.

Một số khu đất khác tại Hòa Lạc được phân lô bán nền trong 3 năm qua cũng đang trong tình trạng tương tự. Cả khu đất toàn dân đầu tư mua, không có người ở thực về xây ở. Chị Mai Linh, một nhà đầu tư đến từ Cầu Giấy (Hà Nội) đã mua đầu tư đất ở Hòa Lạc cho biết, khu đất chị mua đã có nhà đầu tư bán lãi nhưng tất cả cũng chỉ là quay vòng giữa các nhà đầu tư, ăn chênh theo sóng thị trường. Chị Phương Mai, bạn chị Linh cho biết khi cùng bạn về xem mảnh đất bạn đã mua chị đã rất ngạc nhiên: “32 triệu đồng/m2 cho 1 lô đất được quảng cáo là đẹp ở đây là quá đắt. Vùng này vẫn còn rất quê mùa, nhịp sống, hạ tầng, đô thị hóa còn kém xa thị trấn thuộc các huyện ở tỉnh lẻ mà giá đất cao hơn hẳn các vùng đó. Giá đất vùng này thực sự đã bị môi giới, cò đất, đầu nậu đẩy lên quá cao. Đây là cái giá của tương lai, có khi là của tương lai 5-10 năm nữa”.

Một khu đất đang được chào bán rầm rộ tại Linh Sơn (Bình Yên, Thạch Thất) đang có giá phổ biến 17-22 triệu đồng/m2 và được môi giới quảng cáo là X2, X3 tài sản trong thời gian ngắn. Trao đổi với Batdongsan, nhà đầu tư Phạm Văn Sơn (Đống Đa, Hà Nội) cho biết: “Khu đất đã được làm đường (một điều kiện bắt buộc về hạ tầng nếu muốn mở bán) nên nhìn rất sạch sẽ nhưng giá cao như thế, trong khi xung quanh cũng chưa phát triển mạnh thì tôi không hiểu bao lâu nữa X2, X3 tài sản, chắc là đợi tầm 15-20 năm nữa. Kinh nghiệm đầu tư của tôi là 7,8 triệu đồng/m2 thì có thể tăng gấp đôi chứ từ 20 triệu đồng/m để tăng lên 40 triệu đồng/m2 thì không dễ dàng. Ngoài ra chủ đất tận dụng tối đa đất để bán nên vỉa hè làm rất bé, chắc chiều dài chỉ ngang bánh 1 cái xe máy. Nếu xây nhà xong, muốn dựng xe trước cửa là phải để tràn xuống lòng đường”.

Không khó để nhận ra, quỹ đất tại Hòa Lạc đang rất rộng lớn, trong khi người dân địa phương không thiết tha đầu tư đất thì các nhà đầu tư ở các vùng khác qua sự quảng cáo của môi giới, nhiệt thành đến với vùng đất này. Cũng theo bà Hương, người dân địa phương thì dù khu công nghệ cao Hòa Lạc đang có sự phát triển tích cực hơn nhưng tầng lớp chuyên gia, cán bộ làm việc tại đây chọn việc di chuyển hàng ngày bằng xe ô tô của công ty, cơ quan về nội thành, sinh viên một trường đại học lớn ở đây thì sống ngay trong khu kí túc xá của trường. “Từng có một chuyên gia làm tại khu công nghệ cao về đây tìm mua nhà nhưng vị chuyên gia này đã quen sống ở những khu có sự đồng bộ tiện ích, dịch vụ nên lắc đầu khi tôi giới thiệu những lô đất nhỏ lẻ gần nhà”, bà Hương cho biết.

Sau cơn sốt đất đầu năm, đất Hòa Lạc cũng theo đà giảm nhiệt khi các đoàn đầu tư đi xem đất vãn dần. Dù giá không giảm mạnh và thị trường này vẫn được nhiều sàn đổ tiền làm truyền thông, quảng cáo nhưng thanh khoản của thị trường chậm chạp. Nhà đầu tư Hoàng Mạnh, người có nhiều kinh nghiệm đầu tư đất nền vùng ven chia sẻ về thị trường Hòa Lạc: “Phần lớn những nhà đầu tư mua đất Hòa Lạc là đang mua theo thông tin quy hoạch, họ mua cái giá của tương lai tức là giá cao nên nếu không ăn theo sóng, họ sẽ phải đợi thời gian rất lâu mới có lãi và lãi nếu được sẽ rất thấp. Nhà đầu tư nên mua những khu có quy hoạch, quan trọng là khu đó có khả năng triển khai cao để có lợi nhuận và thanh khoản nhanh”.